Investasi di Bali sesuai hukum Indonesia: panduan properti, PT PMA dan usaha pariwisata

Bali adalah salah satu tujuan investasi pariwisata paling diminati di Asia. Namun aturan kepemilikan tanah dan penanaman modal di Indonesia ketat, dan pengawasan di Bali makin intensif. Artikel ini merangkum jalur yang sah dalam bahasa sederhana. Ini informasi umum, bukan nasihat hukum — selalu libatkan notaris/PPAT dan konsultan hukum berlisensi.

1. Hak atas tanah menurut UUPA

Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) menetapkan bahwa Hak Milik hanya dapat dimiliki Warga Negara Indonesia. Warga negara asing (WNA) dan perusahaan berstatus asing tidak boleh memiliki Hak Milik, baik langsung maupun tidak langsung.

2. Hak Pakai untuk WNA

Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021, WNA yang memiliki izin tinggal sah (KITAS/KITAP) dapat memiliki rumah tapak atau satuan rumah susun dengan Hak Pakai (atau satuan rusun di atas HGB). Hal penting:

• jangka waktu awal (umumnya 30 tahun) dapat diperpanjang dan diperbarui hingga total 80 tahun,
• hanya untuk hunian, dengan batas harga minimum per daerah yang ditetapkan peraturan menteri — cek angka terbaru untuk Bali ke notaris,
• dapat diwariskan, tetapi ahli waris harus memenuhi syarat atau melepaskan dalam batas waktu yang ditentukan.

3. Sewa jangka panjang (leasehold)

Cara paling umum bagi WNA adalah menyewa lahan atau villa dari pemilik WNI selama 20–30 tahun dengan opsi perpanjangan. Pastikan:

• perjanjian dibuat di hadapan notaris dan mencantumkan nomor sertifikat dengan tepat,
• sertifikat asli, tidak bersengketa, dan sudah dicek di kantor pertanahan (BPN),
• zonasi (RDTR/RTRW) mengizinkan bangunan dan fungsi yang direncanakan, termasuk ketentuan perlindungan sawah produktif,
• bangunan memiliki PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) dan SLF (Sertifikat Laik Fungsi).

4. Mendirikan PT PMA

Untuk menjalankan usaha (sewa villa, restoran, biro perjalanan), investor asing umumnya memerlukan PT PMA yang terdaftar melalui sistem OSS berbasis risiko. Ketentuan terbaru diatur Peraturan BKPM/Menteri Investasi No. 5 Tahun 2025 (ditetapkan 1 Oktober 2025):

• Modal ditempatkan dan disetor minimal Rp2,5 miliar per perusahaan (sebelumnya Rp10 miliar), kecuali peraturan sektor menentukan lain. Modal disetor wajib mengendap minimal 12 bulan di rekening perusahaan, kecuali untuk pembelian aset, pembangunan dan operasional.
• Nilai investasi lebih dari Rp10 miliar per bidang usaha (KBLI 5 digit) per lokasi proyek, di luar tanah dan bangunan — dengan pengecualian untuk sektor tertentu seperti makanan & minuman, perdagangan besar dan jasa konstruksi.
• Bidang usaha harus terbuka untuk penanaman modal asing menurut Perpres No. 10 Tahun 2021 jo. Perpres No. 49 Tahun 2021; sebagian dibatasi kepemilikan asingnya atau dicadangkan untuk UMKM dan koperasi.
• Wajib menyampaikan LKPM (Laporan Kegiatan Penanaman Modal) secara berkala.

5. Bahaya pinjam nama (nominee)

Menitipkan tanah atas nama teman/karyawan WNI masih sering disarankan, padahal berisiko tinggi. Pasal 33 UU No. 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal menyatakan perjanjian/pernyataan yang menegaskan kepemilikan saham atau aset untuk dan atas nama orang lain batal demi hukum. Bila hubungan memburuk, investor asing dapat kehilangan seluruh investasinya.

6. Izin usaha akomodasi wisata

Menyewakan villa kepada wisatawan adalah kegiatan usaha yang memerlukan perizinan berusaha melalui OSS, NPWP dan pajak daerah (PBJT perhotelan/restoran), serta persetujuan bangunan. Pemerintah Provinsi Bali dan kabupaten/kota makin aktif menertibkan villa tanpa izin dan usaha yang dijalankan WNA tanpa izin yang sesuai. Pada Januari 2025 Gubernur Bali menyatakan tidak ada moratorium umum pembangunan hotel dan villa, namun pengawasan dan perizinan diperketat. Kebijakan dapat berubah — selalu cek ke dinas perizinan kabupaten setempat sebelum membeli atau membangun.

7. Daftar periksa praktis

1. Tentukan tujuan: hunian pribadi, investasi sewa, atau usaha.
2. Gunakan notaris dan konsultan hukum independen.
3. Verifikasi sertifikat, identitas pemilik, zonasi dan akses jalan.
4. Pilih struktur: Hak Pakai, sewa, atau PT PMA dengan HGB.
5. Hitung pajak (BPHTB, PPh, PPN bila relevan), biaya notaris dan izin.
6. Lengkapi izin sebelum beroperasi dan laporkan kegiatan secara rutin.

Investasi yang berkelanjutan

Usaha pariwisata di Bali paling berhasil bila mengikuti prinsip Tri Hita Karana: menghormati masyarakat, budaya dan lingkungan. Bekerja sama dengan operator lokal berizin (transportasi, tur, acara) sering menjadi langkah awal yang lebih aman daripada membangun properti baru. Tertarik bermitra dengan perusahaan tur dan transportasi berizin di Bali? Hubungi tim kami melalui email di website ini.

Informasi umum berdasarkan peraturan per Oktober 2026 dan ditinjau berkala. Bukan nasihat hukum atau pajak.